Výbor SVJ se většinu času věnuje praktickým věcem: opravám, vyúčtování, komunikaci se sousedy. Stanovy leží někde v šanonu a nikdo se k nim neobrací, dokud nenastane problém. A v tu chvíli bývá pozdě zjišťovat, že dokument, podle kterého výbor roky jednal, nemusí obstát.
Na webináři AkademieBD se advokát Ladislav Drha věnoval tomu, jak stanovy vlastně fungují, kde je hranice mezi zákonem a tím, co si SVJ může upravit samo, a podle čeho výbor pozná, že je čas stanovy revidovat.
Zákon, stanovy, usnesení: kdo má přednost?
Vztah těchto tří úrovní je důležité pochopit dřív, než se výbor pustí do jakékoliv změny. Zákon vymezuje mantinely, za které SVJ nesmí. Stanovy fungují jako soukromá ústava domu a vyplňují prostor, který zákon ponechává na vůli vlastníků. Usnesení shromáždění stojí pod oběma.
Praktický dopad: pokud usnesení odporuje stanovám nebo zákon stanovy přebíjí, takové rozhodnutí neobstojí. To je přesný důvod, proč procesní chyby, tedy špatně svolané shromáždění, nedodržené lhůty nebo chybějící kvórum, bývají tím, co napadnutelná usnesení skutečně shodí.
5 signálů, že stanovy potřebují pozornost
1. Stanovy nebyly od roku 2014 aktualizovány K 1. 1. 2014 vstoupil v platnost nový občanský zákoník, který výrazně změnil fungování SVJ. Pokud vaše stanovy stále odkazují na zákon č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů), pracujete s dokumentem, který vychází z překonané právní úpravy.
2. Hlasování per rollam není ve stanovách zakotveno Per rollam, tedy hlasování mimo shromáždění, je dnes běžná praxe, zvláště tam, kde se shromáždění obtížně svolává. Jenže pokud tento způsob hlasování ve stanovách chybí nebo je upraven nejasně, mohou být takto přijatá usnesení napadnutelná. Lhůty, způsob doručení, forma návrhu: to vše by mělo být jasně definováno.
3. Stanovy omezují práva vlastníků nad rámec zákona Zákon přiznává vlastníkům určitá práva, která nelze smluvně omezit. Přesto se v praxi objevují ustanovení, která to zkouší, například nahlížení do dokumentů pouze se souhlasem výboru nebo sankce za věci, které zákon vlastníkům zapovědět neumožňuje. Taková ustanovení jsou neplatná, ale jejich přítomnost ve stanovách signalizuje, že dokument nebyl odborně revidován.
4. Chybí úprava elektronické komunikace Zákon elektronickou komunikaci přímo neupravuje, je na každém SVJ, aby si pravidla nastavilo samo. Pokud stanovy mlčí o tom, zda lze rozesílat pozvánky e-mailem, hlasovat přes platformu nebo vést agendu elektronicky, výbor se pohybuje na nejisté půdě.
5. Stanovy jsou výsledkem postupného záplatování Časté dílčí úpravy, přidané odstavce, změněné kvórum tady, doplněné ustanovení tam, mohou být v pořádku každé zvlášť, ale dohromady si mohou odporovat. Pokud si výbor při čtení stanov není jistý, co vlastně platí, je to samo o sobě signál k revizi.
Otázky, které zazněly z praxe
Na webináři se diskutovalo o situacích, které výbory řeší běžně, ale málokdy tuší, kde je správná odpověď:
- Může vlastník přestat platit zálohy, pokud nesouhlasí s rozhodnutím shromáždění?
- Do jaké výše může výbor rozhodovat samostatně bez souhlasu shromáždění a co říká zákon tam, kde stanovy mlčí?
- Co se stane, když výbor jedná i po vypršení funkčního období?
- Kdy stačí upravit jedno ustanovení a kdy dává smysl stanovy přepsat celé?
- Jak je to s notářem při změně stanov?
Odpovědi na tyto otázky jsou součástí záznamu webináře.
Než sáhnete po stanovách sousedů
Jednou z nejčastějších chyb je hledání „univerzálního vzoru“, ať už na internetu nebo od sousedního SVJ. Stanovy by měly odpovídat konkrétnímu domu: jeho velikosti, způsobu fungování výboru, historii i tomu, co vlastníci chtějí mít pod kontrolou. Dokument zkopírovaný bez přizpůsobení zpravidla nepomůže a v některých případech může situaci zkomplikovat.
Pokud si po přečtení tohoto článku nejste jistí, zda vaše stanovy odpovídají aktuálnímu stavu, první krok je prostý: otevřete je a podívejte se na datum poslední změny.
Celý webinář, včetně všech dotazů a odpovědí z praxe, je k dispozici v záznamu.
Každý, kdo si záznam objedná, získá navíc praktický seznam pro samokontrolu stanov, díky kterému si výbor může projít vlastní dokument a sám odhalit nejčastější slabá místa.
Ukázka dokumentu, který je součástí videozáznamu webináře
