Profipředseda – co to obnáší a na co si dát pozor

Původnímu výboru skončilo funkční období a nikdo další z vlastníků o činnost statutárního orgánu společenství vlastníků (dále také „SV“) nemá zájem. Funkce předsedy je často velmi nevděčná a nese s sebou značnou odpovědnost. Logicky tedy společenství najímají do statutárních orgánů profesionály, kteří mají se správou nemovitostí zkušenosti a jsou schopni funkci vykonávat efektivně. Jedná se o vhodné řešení i pro odstupující výbor, jelikož jeho členové již funkci vykonávat nemusí a zůstávají pouze jako poradní orgán pro profipředsedu. Na další dotazy spojené s výkonem funkce profesionálního předsedy jsme se zeptali Mgr. Vojtěcha Opočenského z portálu svjpravnik.cz, která tuto funkci nabízí a poskytuje v několika pražských a mimopražských SV.

Co všechno dělá profipředseda?

Jedná se o výkon funkce statutárního orgánu společenství vlastníků. Funkce jako taková má několik rovin a celkově lze její výkon popsat jako velmi komplexní. Od běžných činností jako je administrativní zajištění shromáždění, komunikace se správcem objektu a komunikace s vlastníky musí často profipředseda plnit i další úkoly, jako je příprava rozhodování mimo shromáždění, kontrolu a autorizaci plateb z účtu SV, příprava a vedení větších investičních akcí, jako je zateplení domu, rekonstrukce společných prostor atd. Teď jsme ale například zajišťovali i distribuci ochranných pomůcek pro vlastníky v době pandemie. Spektrum činností je opravdu široké, jelikož v zákoně přímo výčet činností nenajdete, takže jednotlivé činnosti závisí zejména na konkrétní nabídce profipředsedy a dohodě mezi ním a správcovskou společností, která zajišťuje technickou a účetní agendu domu.

Jak probíhá přebírání jednotlivých domů?

Prvotním krokem je vůbec zjištění, zda má SV o naše služby zájem. Prakticky to probíhá tak, že předchozí statutární orgán SV se na nás obrátí a obratem dostane cenovou nabídku našich služeb. Po vzájemné dohodě se uzavře smlouva a je nutné zvolit profipředsedu na shromáždění vlastníků nebo rozhodnutím mimo shromáždění. Uzavřít písemnou smlouvu s profipředsedou bych určitě všem SV doporučil, jelikož výkon této funkce má zásadní dopad na chod společenství a špatně nastavené sankční mechanismy u profipředsedy mohou mít velmi výrazné dopady. Ještě před zvolením si ve spolupráci se správcem dělá profipředseda audit nemovitostí včetně stavu domu, analýzu vztahu mezi vlastníky, analýzu správních a exekučních řízení v domě a další specifika, kterou právnická osoba má. Častou je nutné upravit před výkonem funkce SV i stanovy, jelikož některé výkon funkce člena výboru externím subjektem neumožňují.

S čím se při své praxi setkáváte?

Praxe profipředsedy je velmi pestrá a pro výkon funkce musí být profipředseda obezřetný a takříkajíc vždy k dispozici. Stává se, že během neděle přestane fungovat v šestipodlažním domě výtah a servis výtahů není na telefonu dostupný. Následně je odpovědnost na profipředsedovi, aby zajistil nápravu. V rámci výkonu funkce se musíte potýkat často se stavebně-technickými záležitostmi, proto je vhodné, když má profipředseda i zkušenosti ve stavebním odvětví, aby je mohl adekvátně a účelně řešit.

Nejtěžší překážky při výkonu funkce předsedy?

Samozřejmě často je to práce, která vyžaduje velké penzum „neviditelných“ činností. V případě oprav společných částí domu je nutné poptat dodavatele a ti Vám musejí dodat cenové nabídky. V době před pandemii COVID-19 měly stavební společnosti málo volných kapacit, takže dodání cenových nabídek a získání nových zakázek nebyla jejich priorita, proto bylo získávání těchto nabídek často obtížné. Při výkonu funkce předsedy s péčí řádného hospodáře lze ale problémům předcházet a následně musí profipředseda docílit zejména toho, aby byli všichni vlastníci v domě spokojeni a jejich soužití bylo bezproblémové.

Je lepší jeden profipředseda nebo profipředseda jako člen výboru?

Obecně má každé strukturální rozvržení svá pro a proti. Samostatný profipředseda bez výboru je vhodný pro menší SV, u kterých je jedna osoba schopná zajistit všechny činnosti a kde se nikdo z SVJ nechce na správě jakkoliv podílet. Pokud je profipředseda členem výboru, děláme to tak, že zbylí členové výboru na něj hrnou práci a v podstatě fungují jako jakási spojka mezi ním a domem. Také předsedu kontrolují a například spolupodepisují platby.

Jak často dochází profipředseda do domu?

Primárně je funkce nastavena tak, aby předseda do domu nemusel chodit denně, ale pouze v případě nutnosti. Základem je vhodně se dohodnout s technikem správcovské společnosti, aby byl vlastníkům k dispozici pro drobné opravy. Samozřejmě jsou situace, kdy do domu profipředseda musí, jedná se zejména o shromáždění, přebírání stavebních prací, řešení pojistných událostí a dalších činností, u kterých je fyzická přítomnost předsedy nezbytná. Nelze asi konkrétně určit průměrný měsíční počet návštěv v domě, někdy je to pětkrát za měsíc, někdy jednou za měsíc, skutečně záleží na konkrétním případě a konkrétním časovém úseku.

Kdo kontroluje profipředsedu?

Nejčastěji na výkon funkce dohlíží předchozí výbor, který hlavně v úvodu výkonu funkce odkrývá profipředsedovi jednotlivá specifika konkrétního bytového domu. Možností je i zřídit kontrolní komisi, které může profipředseda zasílat pravidelně seznam provedených činností. Případně mohou profipředsedu kontrolovat všichni vlastníci – například nahlížením do el. bankovnictví atd.

Jaká je cena za výkon funkce profipředsedy?

Cena za službu profesionálního předsedy se odvíjí od velikosti bytového domu a počtu jednotek. Cena je však vždy předmětem dohody a lze jí stanovit pro každé SV individuálně podle jeho potřeb.

Co byste vzkázal čtenářům závěrem?

Výkon funkce statutárního orgánu není jednoduchý a často musí mít člověk zásadní trpělivost a diplomatické schopnosti. U nás ve společnosti jsme stále toho názoru, že je nejlepší, pokud předsedu dělá někdo, kdo v domě bydlí. Nicméně v případě, že to již není možné, nabízíme vhodnou alternativu pro všechny SVJ, které chtějí, aby jejich statutární orgán fungoval bezproblémově a umožnil se domu rozvíjet.