Patří k vašemu bytu garážové stání? Předkupní právo to může změnit!

Změny přináší zákon č. 460/2016 Sb., který byl přijat koncem minulého roku. Mimo jiné touto novelou občanského zákoníku od 1. ledna 2018 dojde ke znovuzavedení zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti.

Jak se předkupní právo může projevit v SVJ?

Typický problém je v případě garážových stání v domě. V mnohých novostavbách jsou jednotliví členové SVJ spoluvlastníky jedné jednotky, která je nebytovými prostorem s garážovými stáními. Pokud budou prodávat svůj byt a k němu garážové stání, pak od 1.1. 2018 nebude platit, že kupující bytu automaticky získá právo na koupi garážového stání. Problém totiž spočívá v tom, že garážové stání není samostatnou věcí a nelze jej prodat; dle zákona se totiž prodává vždy pouze spoluvlastnický podíl na celé jednotce (garážích s parkovacími místy). A na tento spoluvlastnický podíl se samozřejmě bude také vztahovat předkupní právo ostatních spoluvlastníků, tedy ostatních, co již mají svá parkovací místa. Garážové stání (resp. podíl na jednotce, se kterými je spjato právo výlučného užívání konkrétního stání) tedy bude muset být nejprve nabídnuto ke koupi ostatním spoluvlastníkům jednotky.

Předkupní právo může výrazně zkomplikovat prodej bytu

Existence předkupního práva tak může znamenat velkou nevýhodu pro členy SVJ, kteří budou chtít jednotku a současně s ní i s garážové stání prodat. V mnoha situacích je pro potencionálního kupce bytu velmi důležité, zda bude mít také kde zaparkovat auto. Vzhledem k předkupnímu právu spoluvlastníků nebude mít kupující jistotu, že k jednotce skutečně získá také stání a je možné, že pro něj koupě takového bytu nebude tolik atraktivní. To se samozřejmě nutně odrazí i na hodnotě prodávaného bytu.

Prodej garážových stání osobě nebydlící v domě tak bude obtížnější

Naopak jistý benefit lze spatřovat v tom, že předkupní právo je schopné v určité míře zabránit nežádoucímu rozprodávání garážových stání osobám nebydlícím v domě. To zejména v případě, kdy se vlastník bytu, který nemá auto, rozhodne své stání prodat cizí osobě. Pokud to tak učiní více majitelů, může dojít k situaci, že se v garážích, umístěných například v suterénu domu, bude pohybovat velké množství cizích osob nebydlících v domě. Nicméně současná praxe je spíše taková, že vlastníci si svá stání drží a případně je pouze pronajímají – zpravidla sousedům.

Je možné vyloučení předkupního práva?

Mnozí spoluvlastníci nemovitosti budou chtít nějakým zákonným způsobem předkupní právo obejít či vyloučit. Obecné řešení nabízí § 1125 NOZ, dle tohoto ustanovení se spoluvlastník může vzdát předkupního práva s účinky i pro své právní nástupce. Toto vzdání se musí být učiněno písemnou formou. Jde-li o nemovitou věc zapsanou ve veřejném seznamu, vzdání se tohoto práva se do něj zapíše. V takovém případě, lze doporučit vyhledat odborníka, který vám s přípravou takové dokumentace pomůže.

Dalším možným východiskem může být rovněž změna prohlášení vlastníka, ve kterém by došlo ke změně vymezení jednotek a společných částí s případným vytvoření souboru bytů a nebytů. Změna prohlášení vlastníka ale samozřejmě není jednoduchý proces, proto je otázkou, zda tento postup bude v konkrétním případě ve výsledku pro společenství vlastníků jednotek vůbec proveditelný. Při vymezování jednotek v nových developerských projektech realizovaných po publikaci novely budou již právníci schopni s existencí předkupního práva lépe pracovat. Je však třeba nezapomínat, že i prohlášení vlastníka nemovitosti se zakládá do katastru nemovitostí.