Může pronajímatel (jako poskytovatel) přerušit (odpojit) neplatícímu nájemci (jako příjemci) dodávku služeb? A co obdobně společenství vlastníků vlastníkovi jednotky (zpravidla bytu)?

Může pronajímatel (jako poskytovatel) přerušit (odpojit) neplatícímu nájemci (jako příjemci) dodávku služeb? A co obdobně společenství vlastníků vlastníkovi jednotky (zpravidla bytu)?

02 června, 2024
Richard W. Fetter, právník věnující se pracovnímu právu a s ním souvisejícím kapitolám jiných právních odvětví

Získejte nejaktuálnější

informace a zkušenosti

s předstihem

Nejvyšší soud, pokud jde o možnost odpojení (přerušení) dodávky služeb zajišťovaných pronajímatelem jako poskytovatelem služeb spojených s užíváním bytu nájemci jako příjemci služeb, který nehradí zálohy resp. jejich vyúčtování, potvrdil svůj výklad, který zaujal ještě na základě zrušeného občanského zákoníku i na základě aktuální úpravy dle (nového) občanského zákoníku. Současně se nově vyjádřil ke stejné otázce ve vztahu společenství vlastníků jednotek a jednotlivého vlastníka bytu.

 

Tento článek v relativní krátkosti omezíme jen na klíčové judikatorní závěry, neboť ty běžné neprávnické veřejnosti zajisté postačí. Právníci pak zajisté nastudují rozsudek Nejvyššího soudu ČR spis. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024, ve vší důslednosti podrobně.

Je třeba rozlišovat placení příspěvků na správu domu a pozemku (ust. § 1180 o. z.) od placení služeb (ust. § 1181 o. z.). Placením příspěvků na správu domu a pozemku, a to zpravidla podle podílu na společných částech, se vlastník jednotky podílí na nákladech souvisejících se správou společných částí, naproti tomu placení služeb souvisí s užíváním samotného bytu (nebytového prostoru). Podrobnější úpravu většiny otázek souvisejících se službami, včetně vymezení a rozsahu služeb, placení záloh, vyúčtování nákladů, jejich rozúčtování apod. obsahuje zákon č. 67/2013 Sb.

Rozlišení placení příspěvků na správu a na úhradu služeb

Vlastník jednotky je povinen platit příspěvky na správu domu a pozemku bez ohledu na to, zda má vůči hospodaření společenství výhrady, i bez ohledu na to, zda a jaké služby mu společenství zajišťuje, neboť s poskytováním služeb upravených v zákoně č. 67/2013 Sb.tyto příspěvky nijak nesouvisí. Slouží-li příspěvky na správu domu a pozemku na náklady spojené se správou společných částí, pak ani spor mezi vlastníkem jednotky a společenstvím vlastníků o rozsahu, kvalitě či (ne)dodávání služeb, nemůže mít vliv na povinnost vlastníka jednotky hradit tyto příspěvky. Povinnosti platit příspěvky na správu domu a pozemku nezprošťuje vlastníka jednotky ani skutečnost, že mu společenství vlastníků navzdory své povinnosti některé služby neposkytuje.

Druhy poskytovaných a konzumovaných služeb

Jde-li o samotné služby, je třeba rozlišovat služby, které si nájemce nebo vlastník jednotky sjednává přímo s dodavatelem (např. elektřina, plyn apod.), a služby, které mu zajišťuje pronajímatel či společenství vlastníků (ty upravuje zejména zákon č. 67/2013 Sb.). U některých služeb (např. v oblasti teplárenství, plynárenství a elektrárenství) je třeba také rozlišovat, zda se jedná o jejich poskytování majitelům domů či osobám v obdobném postavení (např. pronajímatel nebo společenství vlastníků přijímá na patě domu dodávku tepla a dále ji rozúčtovává), nebo zda jde o vztahy „dovnitř“ domu mezi společenstvím vlastníků (pronajímatelem) jako poskytovatelem služeb a jednotlivými vlastníky (nájemci) jako příjemci služeb.

Rozdílný režim služeb zajišťovaných individuálně vlastníkem a „hromadně“ v rámci společenství

Podmínky, za nichž může dodavatel služeb při porušení povinností odběratele služeb přerušit či ukončit jejich dodávání, stanoví u služeb, které si nájemce či vlastník jednotky sjednává sám, zpravidla zákon, který je upravuje nebo vyplývají z jejich smluvních ujednání (např. zákon č. 458/2000 Sb., energetický zákon, ve znění pozdějších předpisů).

Poskytování služeb (práva a povinnosti s tím související), které si nesjednává vlastník jednotky přímo s dodavatelem, upravuje (jak již bylo řečeno) zejména zákon č. 67/2013 Sb.Ve vztahu k bytovému spoluvlastnictví je dále v ust. § 1181 o. z. výslovně upravena povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na služby a povinnost společenství tyto zálohy řádně a včas vyúčtovat.

Odpojení – přerušení dodávky služeb nájemci pronajímatelem podle předchozí právní úpravy

Možností odepřít nebo naopak neodepřít poskytování těchto služeb se Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích zabýval dosud jen v nájemním vztahu. Dospěl k závěru, že podle ust. § 687 odst. 1 zrušeného občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013, je pronajímatel povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu a v jeho rámci má povinnost zajistit nájemci služby. Splnění této povinnosti nemohl pronajímatel podmiňovat splněním povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu, např. povinnosti platit nájemné a úhradu za služby. Konkrétně se zabýval Nejvyšší soud odepřením dodávky pitné vody. Regulace dodávky pitné vody pronajímatelem v případě porušení platebních povinností nájemcem neměla oporu v žádném ustanovení zrušeného občanského zákoníku.

Pronajímatel nemůže odpojit služby ani neplatiči nájemného a záloh za služby

Ani podle současné právní úpravy pronajímatel nemůže podmiňovat splnění své povinnosti zajistit nájemci služby plněním povinností nájemce (řádnou a včasnou úhradou), tedy nemůže ani v případě porušení platebních povinností nájemce oprávněně omezit či přerušit dodávku služeb, vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024.

Odlišný vztah pronajímatel – nájemce a společenství – vlastník jednotky

Tyto závěry se však bez dalšího nemohou prosadit ve vztahu mezi společenstvím vlastníků (jako poskytovatelem služeb) a vlastníkem jednotky (jako příjemcem služeb), neboť jejich vztah se řídí jinou právní úpravou i jinými principy. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku (ust. § 1194 odst. 1 o. z.). Pod správu domu ve smyslu ust. § 1189 o. z. (však) nelze zahrnout povinnost společenství vlastníků zajistit vlastníkovi jednotky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

Společenství vlastníků zajišťuje služby uživatelům bytů podle zákona č. 67/2013 Sb.

Společenství vlastníků může být podle zákona č. 67/2013 Sb.poskytovatelem služeb [ust. § 2 písm. a) bod 2] a vlastník jednotky jejich příjemcem [ust. § 2 písm. b) bod 2], přičemž podle ust. § 3 odst. 2 tohoto zákona o rozsahu poskytovaných služeb rozhodne společenství vlastníků. Půjde zejména o dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu (ust. § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.).

Podle ust. § 1208 písm. d) o. z. schvalují vlastníci jednotek na shromáždění (ust. § 1206 odst. 1, 2 o. z.) druhy poskytovaných služeb, tedy rozhodují o tom, jaké služby bude společenství zajišťovat (ostatní služby si bude zajišťovat každý vlastník sám). Vesměs se bude jednat o tzv. nezbytné služby, jejichž dodávku si zpravidla (z povahy druhu bydlení) není schopen zajistit příjemce služeb sám (centralizovaná dodávka tepla a teplé vody apod.).

Vlastník jednotky (příjemce služeb) je samozřejmě povinen společenství vlastníků zaplatit náklady, které mu vznikly v souvislosti s jejich poskytováním, a to formou záloh (ust. § 1181 o. z., ust. § 4 zákona č. 67/2013 Sb.) a po jejich vyúčtování (ust. § 7 zákona č. 67/2013 Sb.) uhradit případný nedoplatek; poskytovatel služeb má právo požadovat po příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na poskytované služby (ust. § 4 zákona č. 67/2013 Sb.).

Sankce za neplacení služeb

Nezaplacením záloh na služby či nedoplatku vzniklého jejich vyúčtováním se vlastník jednotky dostane do prodlení s plněním této povinnosti, vznikne mu povinnost zaplatit úroky z prodlení (ust. § 1970 o. z.) a společenství vlastníků se může domáhat zaplacení dlužné částky (u soudu a posléze i v řízení exekučním). Pro neplnění povinnosti platit náklady na služby ho však nemůže „vyloučit“ ze společenství vlastníků.

O odepření dodávky služeb neplatičům, je-li to technicky možné, rozhoduje shromáždění vlastníků

Společenství vlastníků nemá povinnost služby, o jejichž dodávání rozhodlo shromáždění, zajišťovat vždy a v celém rozsahu bez ohledu na to, zda za ně vlastník jednotky platí. SVJ tedy nemá povinnost vlastníkovi jednotky  poskytovat služby na své náklady, popř. na náklady ostatních vlastníků jednotek.

Může-li společenství vlastníků rozhodnout podle ust. § 1208 písm. d) o. z. o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může taky rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude, nebo – je-li to samozřejmě technicky možné – že je nebude dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování. Stejně jako o schválení druhu služeb o tom musí rozhodnout shromáždění společenství vlastníků [ust. § 1208 písm. d) o. z.], které také stanoví podrobné podmínky, za nichž lze zajištění služeb vlastníkovi jednotky odepřít.  Samozřejmě takový postup bude možný jen v domech, kde odpojení některých služeb bude technicky proveditelné a zvolený postup neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím, vlastníkům jednotek.

Nejvyšší soud ČR proto v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 3535/2022, ze dne 20. 2. 2024, uzavřel, že společenství vlastníků je oprávněno rozhodnout o tom, že neplatí-li vlastník jednotky úhradu za poskytované služby řádně, nebude mu služby (některé z nich) zajišťovat; takové rozhodnutí rovněž náleží do působnosti shromáždění.

Článek jsme převzali z portálu www.epravo.cz. Pokud by jste chtěli nahlédnout hlouběji do problematiky odpojení neplatičů, podívejte se na webinář Akademie práva s JUDr. Pavlínou Brzobohatou, předsedkyní senátu nejvyššího soudu ČR (26 Cdo)

Další podobné články

Stavební zákon nabízí úlevy domům zasaženým povodněmi

Stavební zákon nabízí úlevy domům zasaženým povodněmi

Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejnilo metodiku, která popisuje postup stavebníků i stavebních úřadů při mimořádných opatřeních a obnově v souvislosti s povodněmi. Vytvořilo také formulář, kterým mohou snadno oznámit práce stavebnímu úřadu.

Změna zákona zjednodušší vystěhování problémových nájemníků

Změna zákona zjednodušší vystěhování problémových nájemníků

Ochrana nájemníků má právně silně ukotvenou pozici. V některých případech ale výše ochrany vede až k jejímu zneužívání. Je proto jistě dobrou zprávou, že vláda na návrh ministra spravedlnosti Pavla Blažka v červnu schválila změnu zákona, která pronajímatelům umožní jednodušší vystěhování problémových nájemníků tzv. rozkazem k vyklizení. Dojde tak ke zkrácení a především ke zjednodušení řízení před soudem.