Financování oprav domu úvěrem SVJ – jsou argumenty pro i proti

Chystáte se rekonstruovat váš bytový dům? A máte našetřeno, nebo si budete brát úvěr? Jen málokterá otázka vzbudí tak silnou diskusi. O komentář na toto téma jsme požádali Mgr. Martina Kroha, předsedu představenstva Stavebního bytového družstva Praha. Družstvo poskytuje služby správy bytových domů pro cca 270 subjektů, SVJ a BD s 22 000 byty. Mnoho z těchto domů má rekonstrukci za sebou. Bylo to v pohodě, jak tvrdí jedna skupina, nebo se v očích druhé skupiny stalo financování rekonstrukce mnohaletou noční můrou?

Kdo rozhoduje?

Bydlení v bytovém domě s sebou nese nutnou míru kompromisu především při správě společných částí domu. Osobou odpovědnou za správu společných částí domu je společenství vlastníků jednotek (bytové družstvo obdobně za správu celého domu). Rozhodnutí o správě společných částí domu je opřeno o většinovou vůli členů společenství – vlastníků jednotek, vyjádřenou zpravidla na shromáždění vlastníků jednotek, méně často formou per rollam, tj. rozhodnutím mimo zasedání shromáždění vlastníků jednotek.

Financování rekonstrukce má tři možnosti

Většinová vůle rozhodne o všech otázkách, které se správou společných částí domu souvisí, tedy včetně všech rozhodnutí o revitalizaci domu i způsobu financování. V zásadě přichází v úvahu čerpání vytvořených dlouhodobých záloh, jednorázový příspěvek členů společenství nebo úvěr, jehož příjemcem je společenství vlastníků jednotek. Ve třetím případě se na jeho splácení podílí členové společenství prostřednictvím příspěvku na správu domu a pozemku a současně ručí v poměrech svých spoluvlastnických podílů za jeho dosud nesplacenou část. Pro případ dlužníků z řad členů společenství je třeba počítat s udržením či vytvářením průběžné rezervy pro takové situace. Samozřejmě platí, že osoba odpovědná za správu společných částí, tedy společenství vlastníků jednotek, je povinno průběžně sledovat platební morálku členů společenství a pokud možno rychle řešit případné dluhy.

Jaká je praxe?

V praxi se postupuje tak, že společenství vlastníků jednotek umožňuje svým členům kombinaci jednorázového příspěvku a podílu na splácení úvěru. Běžně tedy existují společenství, kde je možné, aby vlastník jednotky uhradil svůj podíl na nákladech opravy domu předem, o takovou část nákladů se pak snižuje výše čerpaného úvěru a takový vlastník má následně nižší příspěvek na správu společných částí domu o splátku jistiny i úroku úvěru.

Současná právní úprava z vás pozici ručitele zcela nesnímá

V současné právní úpravě je však zřejmé, že i za této situace zůstává tento vlastník v pozici ručitele za nesplacenou část bankovního úvěru poskytnutého společenství vlastníků, a to v poměru svého spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Úvěrující banku lze sice ocenit za snahu obrátit se v případě problémů se splácením úvěru na ty členy společenství, kteří neuhradili příspěvek na náklady s opravou související předem, ale pro takový postup není opory v zákoně.

Přínosy a dopady – zvažte, která možnost bude u vás mít větší váhu

Úvěrování společenství vlastníků jednotek je samo o sobě velkou kapitolou, kde proti sobě mohou stát mnohé argumenty pro a proti, nicméně bankovní úvěr je zcela nepochybně dobrým a rozumným nástrojem pro financování oprav domu. Zvláště pak tam, kde si dokáží všichni členové společenství vlastníků jednotek (nebo bytového družstva) v klidu analyzovat všechny způsoby financování oprav domu včetně dopadů spojených s případným odložením realizace oprav.

Autor komentáře Mgr. Martin Kroh, předseda představenstva Stavebního bytového družstva Praha, redakčně upraveno členění komentáře