Bydlení v nájmu a právo vlastníka ke vstupu do bytu

Pronajímatel se v rámci nájemního vztahu dostává mnohdy do nelehké pozice. Spolehlivost nájemce lze často jen těžko předem seriózně ověřit a obava o svěřený byt v hodnotě několika milionů je tedy zcela na místě. Občanský zákoník však poskytuje nájemci, jakožto slabší straně, celou řadu privilegií a pronajímatelé by proto měli vědět, kam až při kontrolách způsobu užívání bytu mohou zajít a do jaké míry mohou zasáhnout do soukromí nájemce.

Právo vlastníka ke vstupu do bytu má své hranice

Základní prostředek kontroly stavu bytu představuje osobní prohlídka pronajímatele v předmětném bytě. Právo vstupu do bytu má však své jasně dané meze, což zabraňuje tomu, aby se z něj stal šikanózní nástroj pronajímatelovy svévole. Ten samozřejmě nemůže vstupovat do nájemcova obydlí, jak se mu zachce. Takové chování je protiprávní a vede ke vzniku odpovědnosti, o které si řekneme víc níže.

Může vlastník bytu do bytu vstoupit bez souhlasu nájemce?

Zákon však počítá s určitými výjimkami k prevenci vzniku absurdních situací, kdy by například během havárie nebylo možné z důvodu nemožnosti předchozího oznámení do bytu vstoupit (nepřítomnost nájemce apod.) a došlo by pak v důsledku toho k vytopení sousedního bytu. Dle § 2219 odst. 1 věty druhé OZ se totiž nevyžaduje oznámení prohlídky, pokud je nezbytné takto zabránit škodě nebo by hrozilo nebezpečí z prodlení.

Co musí strpět nájemce v případě prohlídky bytu novými zájemci o nájem

Pro úplnost se sluší uvést právo vstupu dle obecné úpravy nájmu ve smyslu § 2333 OZ pro účely prohlídky bytu novými zájemci před skončením stávajícího nájemního vztahu. Nájemce má povinnost strpět prohlídku v době třech měsíců před koncem nájmu, přičemž byt může být zájemci zpřístupněn pouze v nezbytně nutném rozsahu a za přítomnosti nájemce a pronajímatele. Plánovaná prohlídka bytu musí být nájemci také předem v přiměřené době oznámena.

Ochrana soukromí nájemce má oporu v zákoně

Ačkoliv pronajímateli právo vstupu svědčí pouze po předchozím oznámení, stále by se v případě nad míru častých prohlídek dalo mluvit o institutu zásadně narušujícím nájemcovo soukromí. I na obdobné případy zákon pamatuje. Pokud dle § 2219 odst. 2 OZ nájemcovi návštěvami v souvislosti s prohlídkami či přímo činností, za jejímž účelem jsou prohlídky prováděny (kupříkladu opravy či údržba bytu) vzniknou nájemci obtíže, které nejsou jen nepodstatné, vzniká nájemci právo na slevu z nájemného.

Nájemce může uplatňovat i další možnosti postihu za neoprávněné vstupy pronajímatele do bytu. V první řadě je nutné zmínit odpovědnost občanskoprávní. Z povahy věci se nájemce může u civilního soudu domáhat zamezení neoprávněného vstupování do pronajatého bytu ze strany pronajímatele nebo případně požadovat náhradu škody, pokud tímto chováním pronajímatele nějaká škoda vznikla. Tento nárok poškozený nájemce uplatňuje podáním žaloby. Pokud se však skutečně nájemce rozhodne řešit nastalou situaci soudní cestou, doporučuji předem zvážit, jestli je v případě nájmu bytu, jakožto vztahu obvykle dočasné povahy, vhodné riskovat zdlouhavý soudní spor.

Neoprávněné vstupy do bytu mohou být kvalifikovány i jako trestný čin porušování domovní svobody

Trestněprávní následky neoprávněného vstupu představují rozhodně pádnější hrozbu, kterou by pronajímatel neměl brát na lehkou váhu. Vstup do bytu bez splnění zákonných náležitostí totiž může být klasifikován jako trestný čin porušování domovní svobody ve smyslu § 178 trestního zákoníku, za který hrozí trest odnětí svobody až na dva roky. V případě použití násilí nebo pohrůžky bezprostředního násilí k vniknutí do bytu se eventuální trestní sazba pohybuje od šesti měsíců do třech let.

Více článků naleznete na webu Okolobytu.cz nebo v e-letteru Okolo bytu.