Vstup do výboru společenství vlastníků jednotek (SVJ) představuje pro mnohé nováčky krok do neznámého právního i technického prostředí. Role člena výboru v sobě kumuluje odpovědnost za správu majetku v hodnotě desítek i stovek milionů korun a vyžaduje orientaci v širokém spektru povinností.
Mezi administrativou a technickou správou
Zvolením do výboru na sebe přebíráte odpovědnost za dva základní „balíčky“ agend. Prvním je korporátní správa, která zahrnuje plnění zákonných požadavků vůči státu – od svolávání shromáždění až po povinnosti vůči rejstříkovým soudům a finančnímu úřadu. Druhý balíček tvoří technická a administrativní správa, kde odpovídáte za bezpečnost domu, řádné revize, plynulost investic a bezchybné vedení účetnictví. Od nového člena se principiálně očekává aktivita a přehled. Musíte vědět, v jakém stavu se dům nachází, kdo jej servisuje a jaké právní či soudní procesy aktuálně probíhají.
Formální náležitosti a převzetí agendy
Samotný vznik funkce se prokazuje zápisem ze shromáždění, doplněným o plné moci a souhlasy se zvolením. Pro zápis do obchodního rejstříku již není vyžadován výpis z rejstříku trestů, nezbytné je však čestné prohlášení s úředně ověřeným podpisem o splnění podmínek pro výkon funkce a souhlas se zápisem. Pro samotný výkon funkce není nutná smlouva, je však nezbytné schválení shromážděním.
Důležitým okamžikem je fyzické převzetí dokumentace. Takzvaný „naditý šanon“ od předchozího výboru by měl obsahovat vše od prohlášení vlastníka a aktuálních stanov až po balík dodavatelských smluv a kompletní korporátní historii. Zapomenout nesmíte ani na přístupy k bankovním účtům a do datové schránky. Pokud se necháte zapsat do rejstříku, systém vás sice automaticky obešle s novými přístupy.
Jaké právní minimum je pro vás důležité?
Nosným dokumentem každého SVJ jsou jeho stanovy. Ty upravují detaily fungování, jako je svolávání schůzí, počet členů výboru či právo vlastníků na informace. Vše, co stanovy neřeší, se podřizuje občanskému zákoníku. Důležitý je také zákon o službách, který určuje pravidla vyúčtování. V hierarchii dokumentů mají stanovy přednost tehdy, pokud upřesňují zákon. Pokud by mu však přímo odporovaly, je daná část stanov neplatná a postupuje se podle zákona.
Odpovědnost a péče řádného hospodáře
Statutární orgán zastupuje právnickou osobu a nese plnou odpovědnost spojenou s povinností jednat s péčí řádného hospodáře. V případě pochybení hrozí povinnost k náhradě škody, za kterou členové ručí celým svým majetkem. Aby vznikla povinnost škodu nahradit, musí být prokázáno porušení povinnosti, vznik reálné škody a příčinná souvislost mezi nimi.
V praxi péče řádného hospodáře znamená jednat informovaně, loajálně a v obhajitelném zájmu SVJ. Zákon nevyžaduje, abyste byli experty na právo či stavařinu, vyžaduje však, abyste znali své limity. Pokud si na složité úkony najmete odborníka (účetní, právníka), jednáte v souladu s péčí řádného hospodáře a „kryjete si záda“.
Co pro vás bude nejdůležitější v prvních týdnech ve funkci?
Největší chybou nováčků bývá podcenění situace a nedostatečné zjištění vztahů a závazků, do kterých vstupují. V prvních týdnech je zásadní prověřit běžící soudní spory, aktivovat datovou schránku a převzít kontrolu nad účty. Pokud narazíte na oblast, kde si nejste jistí, je nejvyšší čas říci si o odbornou pomoc. Konzultace s expertem je včasnou reakcí, která brání vzniku nevratných škod.
Chcete jako člen výboru rozhodovat s maximální jistotou?
Článek vám poskytl základní orientaci, ale praxe přináší mnohem více specifických situací ve kterých je nezbytné se správně rozhodnout. Detailně se tématu věnoval webinář Akademie pro bytové domy Vstup do role statutárního orgánu SVJ. Záznam webináře ZDE. Host webináře Mgr. Ladislav Drha, zkušený advokát z kanceláře Pikes Legal a odborník na legislativu SVJ ve druhé části webináře také odpovídá na nejčastější dotazy, které se uvedení do funkce statutára dotýkají.
