Každé SVJ na kritický bod společného zmocněnce narazí, a to nejpozději ve chvíli, kdy bude schvalovat nové stanovy. Praxe ukázala, že žádný notář nezapočte hlas, který nepochází od společného zástupce a měl by. V rámci republiky snad neexistuje žádné společenství, ve kterém by každá jednotka byla vlastněna jen jedním majitelem. Stačí, aby byl byt ve společném jmění manželů, tím se z nich automaticky stávají spoluvlastníci, kteří si mezi sebou musí zvolit svého společného zmocněnce.
„Velkým problémem však je, že řada statutárních orgánů SVJ o této povinnosti vůbec neví, takže příslušné zmocnění po svých členech ani nepožaduje. Další nemalou skupinu pak tvoří společenství, které o této povinnosti sice ví, ale cíleně ji odmítají akceptovat. Navíc se i po více jak dvou letech platnosti nového občanského zákoníku najde nemalá skupina těch, kteří tvrdošíjně odmítají uznat, že ustanovení NOZ platí i pro SVJ založená před 1. 1. 2014,“ říká Mgr. Bohdana Hejduková spolupracující s portálem www.pravnigramotnost.cz Vzápětí dodává, že svým klientům dnes a denně vysvětluje, aby si členové SVJ, kterých se tato povinnost týká, společného zástupce, který bude vykovávat jejich práva vůči osobě odpovědné za správu domu, skutečně zmocnili.
V rámci právní jistoty by mělo být zmocnění učiněno nejlépe písemně, klidně na dobu neurčitou, a tato zmocnění by mělo být ponecháno u výboru. Statutární orgán pak musí takovéto zmocnění vzít v potaz, jakož i osobu, která vůči SVJ na základě takovéhoto zmocnění jako společný zástupce vystupuje. Vzhledem k tomu, že společný zástupce je oprávněn hlasovat na shromáždění, lze jen doporučit, aby výbor při tvorbě prezenční listiny na základě takto stanovených zmocnění počítal s kolonkou „společný zástupce“, aby pak přítomnost i hlas společného zástupce byly zaznamenány. Pokud tak neučiní, dávají nechtěně do rukou trumfy těm, kteří budou chtít závěry schůze a s tím třeba i schválené investice do zateplení nebo do opravy domu za miliony rozporovat.
Jaký dopad má pro příslušné SVJ absence těchto zmocnění, ví advokátka Hejduková velmi dobře. „Stačí napadnout danou schůzi pro formální nedostatky u příslušného soudu a problém je na světě.“ Je sice pravdou, že termín pro tento krok je zákonně omezen na čtvrt roku, ale z bohaté právní praxe vyplývá, že spousta lidí si ráda počká na případnou chybu a příslušné lhůty si pečlivě pohlídá.
„Záleží samozřejmě až na konečném rozhodnutí soudu, ale lze předpokládat, že statutární orgán příslušného SVJ by se mohl octnout v podobném případě nejspíš ve velkých problémech. Každý chybějící hlas může samozřejmě mít vliv na správnost rozhodování. Zateplení nebo jiné práce, na které se bral například vysoký úvěr, nečeká a řada činností i půjčených peněz se už dávno dala do pohybu,“ varuje před zbytečnými formálními chybami Mgr. Bohdana Hejduková.
V praxi se ukázalo, že velkým problémem je díky absenci zmocnění společných zástupců ze strany spoluvlastníků už jen samotné schválení nových stanov SVJ. Podle NOZ musí mít všechna SVJ nejpozději do konce roku 2016 schváleny nové stanovy, tento akt musí osvědčit notář a vložením dokumentů do příslušného rejstříku celý proces formálně končí.
Často se však naráží na to, že členové SVJ nezmocní společného zástupce a notář pak odmítne osvědčit schválení stanov shromážděním „SVJ tak zbytečně zaplatí za jeho přítomnost na shromáždění a vše se musí opakovat stejně, jako se to nedávno stalo na Praze 9.“ upozorňuje na konkrétní případ Mgr. Zdeněk Burda z Advokátní kanceláře Martina Kašpara, kdy svolané zasedání shromáždění SVJ nebylo usnášeníschopné z toho důvodu, že se spoluvlastníci nebyli schopni sejít a dohodnout na společném zástupci. „Konkrétně v tomto případě se jedná o garáž ve spoluvlastnictví, která tvoří 1/3 hlasů v rámci daného SVJ. Spoluvlastníci garáže se nikdy nesešli v takovém počtu, aby si zvolili společného zástupce, který by je zastupoval na shromáždění SVJ při hlasování o stanovách. Přesto se zasedání shromáždění konalo, ale notář tuto schůzi odmítl osvědčit pro formální nedostatky,“ vysvětluje Mgr. Zdeněk Burda.
Jak tomu tedy předejít? Spoluvlastníci bytu nebo nebytové jednotky si musí mezi sebou zvolit jednoho společného zástupce a toho vybavit nejlépe písemným zmocněním, jen díky tomuto dokumentu se jednoznačně předejde pochybnostem, kdo je vlastně za spoluvlastníky zmocněn jednat. „Jde o důsledek pravidla, že se spoluvlastníci považují vzhledem k jednotce za jedinou osobu a nakládají s jednotkou jako jediná osoba (§ 1116).“ Říká sám autor Nového občanského zákoníku profesor Karel Eliáš, prorektor pro právní oblast z Vysoké školy podnikání a práva, který pro idnes.cz dále uvedl, že „Zákon v § 1185 vyžaduje, aby spoluvlastníci nebo manželé společného zástupce zmocnili. Zmocněncem může být jeden z nich, anebo kdokoli jiný. Zmocnění předpokládá dohodu všech spolumajitelů jednotky se zmocněncem. Pro SVJ, se kterým má zmocněnec jednat, je významný důkaz, že ke zmocnění došlo a že osoba označená za zmocněnce skutečně zastupuje všechny spolumajitele jednotky. K takovému důkazu slouží plná moc.“
Novela energetického zákona, známá jako Lex OZE II, je nejčastěji spojována se sdílením elektřiny. Novela ovšem přináší celou řadu dalších změn. Z hlediska práv a povinností spotřebitelů je například zásadní novinkou informační povinností ohledně ceny a některých dalších smluvních podmínek u automatické prolongace smlouvy na dobu určitou.
Prohlášení vlastníka provází bytový dům po dobu celé jeho existence. Jasně určuje, které části domu jsou určeny pro výhradní užívání vlastníkem bytu a které mají sloužit všem. Běžně dochází k situacím, kdy je nutné v prohlášení vlastníka provést změnu. Co bychom měli vědět?
Od 1. 1. 2023 jsou povinně zřizovány datové schránky také pro SVJ. Tuto povinnost stanoví novela zákona č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů.
