Pronájem bytu: Co vám vlastník bytu už nemůže započítávat mezi služby?

Sjednávání smlouvy o nájmu bytu není pouhou formalitou a skrývá mnoho nástrah, na které by si měly obě smluvní strany dát velký pozor. Mnohdy přehlíženou záležitostí v rámci smlouvy je právě problematika vyúčtování služeb zajišťovaných pronajímatelem bytu.

Dobře sepsaná smlouva o pronájmu bytu vás ochrání od řady problémů

Předně by se měly strany dohodnout na charakteru a rozsahu placených služeb. Jejich důsledným vymezením ve smlouvě se předejde následným zmatkům a nepřesnostem v době, kdy dojde k vyúčtování. Občanský zákoník stanovuje okruh služeb, které jsou považovány za nezbytné, a to (§2247, odst. 2 OZ):

• dodávky vody
• odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek
• dodávky tepla
• odvoz komunálního odpadu
• osvětlení a úklid společných částí domu
• zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání
• provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu

Co už nelze započítávat mezi služby? Dejte pozor!

Samozřejmě je možné si ujednat řadu dalších poskytovaných služeb, případně do smlouvy jejich výčet vůbec nezahrnovat (použije se poté výše zmíněný zákonný okruh – §2247. odst. 1 OZ). Výjimečné (avšak teoreticky možné) jsou případy, kdy dle smlouvy pronajímatel nemusí zajišťovat ani nezbytné služby. Do služeb však nelze započítat platby spojené s vlastnictvím bytu typu pojištění bytu, příspěvky do fondu oprav, apod. Zákon totiž pronajímateli výslovně zakazuje požadovat od nájemce jiné plnění než nájem a úhradu za služby poskytované pronajímatelem bytu! Žádný problém ovšem nepředstavuje vtělení těchto plateb přímo do celkové výše nájemného.

Jak budou služby hrazeny a kolik budete platit?

Po vymezení rozsahu poskytovaných služeb přichází na řadu určit způsob jejich úhrady a též konkrétní částku, kterou bude nájemce povinen platit. Zákon ukládá nájemci a pronajímateli povinnost se na tomto dohodnout ještě před samotným začátkem poskytování těchto služeb (§2247, odst. 4 OZ).

Jak je to v případě paušální platby?

První možností úhrady je paušální platba za služby poskytované pronajímatelem. Zahrne se buď přímo do výše nájemného, nebo se strany pro větší přehlednost dohodnou na její úhradě mimo rozsah nájemného. Ani v jednom případě se tyto paušální platby nevyúčtovávají! (§9, odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb.,). Jedinou zákonnou výjimkou je vystavení podrobného rozpisu této paušální platby s vyčíslením jednotlivých položek za zúčtovatelné služby na žádost nájemce, a to pouze pro účely sociálních dávek poskytovaných v oblasti bydlení.

Podle jakých kritérií se určí výše zálohových plateb?

Další možností úhrady služeb spojených s užíváním bytu je placení zálohy. Její výši si strany buď ujednají, anebo ji určí pronajímatel bytu na základě pevně daných kritérií (§4, odst.2 zák. č. 67/2013 Sb.):

• měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku
• podle posledního zúčtovacího období
• z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku

Pozor na právo změny ze strany pronajímatele

Poskytovatel služeb (v našem případě pronajímatel) má právo výši měsíčních záloh odpovídajícím způsobem měnit, pokud se změní cena služeb, popřípadě z dalších oprávněných důvodů, nejčastěji kvůli změně podoby nebo rozsahu služeb. Změna výše zálohy musí být ale za každých okolností řádně odůvodněna a je nezbytné o ní nájemce s předstihem písemně informovat. Ke zvýšení/snížení zálohy dojde až od prvního dne následujícího měsíce po doručení příslušného oznámení). (§4, odst. 4 zák. č. 67/2013 Sb.). Nedohodnou-li se strany jinak, je nájemce povinen hradit pronajímateli zálohy nebo úhrady na služby poskytované s nájmem bytu předem na každý kalendářní měsíc (nebo na jiné sjednané platební období), a to nejpozději do pátého dne ujednaného platebního období společně s pravidelným nájemným (§2251, odst. 1 OZ).