Neplatiči v SVJ. Problém, který se možná už brzy změní

Současná právní úprava řešení nepomáhá

Po přijetí nového občanského zákoníku je situace v mnohých společenstvích poměrně kritická. Vlastníci doplácejí na to, že jejich sousedi nehradí řádně a včas poplatky související se správou domu. Pokud se dlužník dostane s těmito platbami do několikaměsíčního zpoždění, hrozí, že dodavatel přeruší dodávku energií do celého domu. Tomuto lze předejít jediným způsobem – ostatní vlastníci musí uhradit veškeré pohledávky za neplatícího souseda. Ze statistických údajů z minulých let vyplývá, že více než polovina těchto pohledávek je však nevymahatelná.

Pohledávky vůči bankám mají přednost

Pokud dlužící soused spadne do insolvence či dojde k exekučnímu prodeji jeho jednotky, budou za současného právního stavu z výtěžku uspokojeni nejprve zástavní věřitelé – nejčastěji banky, kterým dlužník ručí svým bytem. Ve valné většině případů však už nezbudou peníze na uspokojení pohledávek sousedů. Banky jsou za těchto podmínek ve značné výhodě, mohou si na rozdíl od členů SVJ zvolit komu a za jakých podmínek půjčku poskytnou a nad to mají záruku přednostního uspokojení.

Dlužníci v SVJ – předejít jim lze jen těžko

V případě vzniku dluhu je třeba zareagovat velmi rychle, výbor či pověřená osobu musí dlužníka bezodkladně vyzvat k úhradě. Na toto je třeba myslet již při přijímání stanov společenství, kde lze upravit konkrétní lhůty, dokdy mají být pravidelné příspěvky hrazeny. Je rovněž vhodné zde zakotvit konkrétní kroky, jak postupovat v případě, kdy vlastník na výzvu nereaguje. Ani při rychlé reakci však není návratnost peněz zaručena. Vlastníci tedy mohou doplatit na nezodpovědné sousedy, aniž by sami mohli celou situaci jakkoliv ovlivnit. Své sousedy si totiž nikdo nevybírá.

Návrh novely pamatuje i na pohledávky SVJ

Před několika dny schválila horní komora návrh zákona senátorky Seitlové, týkající se ochrany SVJ před neplatiči. Na základě novely budou pohledávky SVJ vůči vlastníkům, kteří nehradí zálohy na energie případně příspěvky na správu domu a pozemku, uspokojovány přednostně. Pokud tedy dojde k prodeji jednotky dlužníka, mají společenství velkou šanci, že alespoň část dluhu neplatiče bude splacena.

Desetina výtěžku z prodeje bytu pro SVJ

Připravovaná novela občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona by však měla přinést značné zlepšení celé situace. Společenství a jeho členům bude zaručeno, že minimálně jedna desetina výtěžku z prodeje bytu v dražbě připadne na úhradu nesplacených pohledávek vůči SVJ. Senátorka Seitlová sice navrhovala čtvrtinu výtěžku, nicméně i schválenou podobu lze považovat za krok správným směrem.

Pro společenství vlastník však zdaleka není vyhráno, k novele se ještě nevyjádřila poslanecká sněmovna. Již v minulých letech byl předložen podobný návrh, který však nebyl schválen. Jedním z důvodů nepřijetí byl fakt, že zákon by potenciálně znevýhodňoval banky, což by mohlo vést ke zvýšení cen hypoték.