Lodžie, balkón, terasa – společná část domu, či výlučné vlastnictví

6 min. čtení · legislativa ·

Palčivou otázkou mnohých SVJ zůstává, zda lodžie, balkóny a terasy jsou společnými částmi, či výlučným vlastnictvím konkrétních vlastníků jednotek, a to zejména kvůli rozhodování o jejich úpravách a opravách a financování uvedených prací. Často pak díky nejasnosti ohledně vlastnictví těchto prostor vznikají dlouhotrvající spory, které jednak brání v rekonstrukci či modernizaci domu a současně stále častěji končí u soudů. Jak je to s vlastnictvím lodžií, balkónů a teras ve Vašem SVJ a jak předejít uvedeným sporům?

Problematika určení, zda lodžie, balkón či terasa je společnou částí bytového domu, nebo je ve vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, z níž je lodžie, balkón či terasa přístupná, je i nadále otázkou poměrně složitou, která způsobuje mnohé problémy a nejasnosti, zejména v případech, kdy je třeba takovéto prostory opravit, rekonstruovat či modernizovat. Skutečnost, zda tyto části jsou, či nejsou společnými částmi, je poté rozhodující nejen pro určení, kdo o takových úpravách a opravách rozhoduje, ale také pro určení, kdo je financuje. Proto je vždy třeba, aby se SVJ ujistilo, jak to je s vlastnictvím těchto prostor v jeho domě.

Primárně vždy záleží na určení, dle kterého zákona se úprava vymezení jednotek a společných částí v konkrétním bytovém domě řídí. V případě domů, kde byl první byt převeden, resp. prodán nejdříve 1. 1. 2014, je třeba se řídit občanským zákoníkem a jeho prováděcími předpisy. Ty uvádí, že lodžie, balkóny a terasy jsou společnými částmi, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z jednoho bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka tohoto bytu. Je třeba upozornit, že od tohoto vymezení by se SVJ nemělo odchýlit, např. ani v prohlášení vlastníka budovy. Nicméně i takové případy se stávají a je pak problematické vypořádat se s vlastníky jednotek, kteří trvají na znění prohlášení a znesnadňují SVJ správu těchto prostor a financování jejich úprav a oprav.

Naopak u domů, kde byl první byt prodán před 1. 1. 2014 a kterých je v současné době stále většina, se problematika vymezení jednotek a společných částí řídí zákonem o vlastnictví bytů. Zde je pak situace poněkud komplikovanější. Dle uvedeného zákona jsou společnými částmi domu ty části, které jsou určené pro společné užívání, což však nemusí znamenat, že tyto prostory opravdu všichni vlastníci jednotek užívají. Jako příklad zákon uvádí i balkóny a terasy, pokud splňují uvedené (o lodžiích není pojednáváno). Zákon však připouští i jiné ujednání, tudíž tyto prostory mohou být ve výlučném vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, a to jako tzv. součást, či příslušenství této jednotky. Rozhodujícím je proto stav uvedený v prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být přesně vymezeny jednotlivé jednotky i společné části, tedy současně i charakter lodžií, balkónů a teras.

Bohužel, častým problémem u SVJ bývá, že jsou tyto prostory uvedeny jak u jednotlivých jednotek, tak v rámci společných částí. Nebo naopak není výslovně uvedeno, že se jedná o společnou část, ani že se jedná o součást, či příslušenství jednotky. Je pak třeba upozornit, že neplatí, že pokud v prohlášení vlastníka nejsou lodžie, balkóny a terasy výslovně zařazeny mezi části společné, automaticky je lze považovat za výlučné vlastnictví vlastníka jednotky a naopak. Jak judikoval Nejvyšší soud i Nejvyšší správní soud, určení, že tyto prostory jsou ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, nemusí být totiž vždy výslovně uvedeno. Postačí, pokud je ze všech okolností patrné, že tyto prostory jsou určeny jako příslušenství, či součást jednotek. Pokud však k takovémuto závěru nelze dojít, pak platí, že lodžie, balkóny a terasy jsou společnou částí, a to i když jsou přístupné pouze z jednoho bytu. Je tak třeba velmi důkladně zvažovat každý jednotlivý případ.

Co dělat, abyste předešli nejasnostem a sporům?

Jak již bylo řečeno na úvod, problematika určení, zda je lodžie, balkon či terasa společnou částí domu, či nikoliv, je velmi složitá, ač pro fungování SVJ je jistota ohledně vlastnictví těchto prostor podstatná. Pokud tak chcete předejít možným pochybením, popotahování ze strany nespokojených sousedů a dlouhotrvajícím sporům, pak si nezapomeňte důkladně ověřit tento aspekt již ve chvíli, kdy Vaše SVJ plánuje úpravu či opravu lodžií, balkónů či teras. V případě, že je u Vás v SVJ situace nejasná, lze pak doporučit pečlivé vymezení charakteru lodžií, balkónů a teras v prohlášení vlastníka budovy. Tohoto stavu lze docílit i upravením současného prohlášení vlastníka. K tomu je však třeba nejen pečlivá příprava znění prohlášení, ale také správné odsouhlasení změny prohlášení shromážděním SVJ a v určitých případech i odsouhlasení tohoto kroku ze strany dalších subjektů, např. bank a obdobných institucí.

Pokud si nejste jisti, jak je tomu u Vás v SVJ s vlastnictvím lodžií, balkónů a teras nebo pokud nevíte, jak přesně prohlášení vlastníka formulovat a jak postupovat při přípravě a přijetí jeho změny, neváhejte se obrátit na odborníky specializující se na právo SVJ, kteří Vaši situaci analyzují, vyhodnotí a poradí Vám nejlepší postup.

Více na: www.svjpravnik.cz

klíčová slova:

Další podobné články

Vlastnictví bytu a přehled daní 2019: Co a kdy…

S vlastnictvím bytu se pojí hned několik daňových a poplatkových povinností. Je povinností podat včas daňové přiznání a daň v termínu uhradit. Při pochybení přicházejí rychle na řadu sankce. Co a kdy musíte jako vlastník bytové či nebytové jednotky a…

Airbnb a společenství vlastníků jednotek

Službu Airbnb a obdobné služby poskytující krátkodobé pronájmy využívají zejména v Praze statisíce lidí. Na první pohled se zdá, že jde o velice zajímavou formu ubytování jak pro turisty, tak pro vlastníky pronajímaných bytů, kteří si takto přivydělávají. Z pohledu…




Zadejte hledané slovo a stiskněte Enter