Jak financovat rekonstrukci domu. Úvěr, vlastní prostředky, nebo kombinace?

7 min. čtení · Financování ·

Celkové rekonstrukci domu nejčastěji brání obavy z vyšší investice a zadlužení bytového družstva či SVJ. Čekat však na to, až ve fondu oprav naspoříte dostatek volných prostředků, se příliš nevyplácí – namísto toho, abyste zaplatili návratnou investici, pak opakovaně nevýhodně platíte za drobné úpravy a nápravu škod. Může se tak snadno stát, že na potřebné úpravy v celkovém potřebném rozsahu vlastně nikdy nedojde.

Vlastní prostředky nebo úvěr ? Rozhoduje především rozsah a typ rekonstrukce

O tom, zda bude vhodnější financovat rekonstrukci z vlastních zdrojů nebo si vzít úvěr, rozhoduje v první řadě předpokládaný rozsah rekonstrukce. Jestliže budete pouze vyměňovat vstupní portál domu, případně pokládat novou dlažbu do společných prostor, předpokládá se financování z vlastních zdrojů – tedy z peněz naspořených ve fondu oprav. U komplexní rekonstrukce, kde se částka pohybuje v řádech miliónů, bývá obvyklé financování úvěrem, protože prostřednictvím pravidelných měsíčních plateb do fondu oprav není reálné našetřit potřebnou částku. Úvěr na rekonstrukci bytového domu je zpravidla poskytován bez zajištění a s minimálními náklady na vedení účtu.

Pouze financování úvěrem, nebo využít kombinaci s vlastními prostředky?

Rozhodnutí není obtížné – záleží na tom, kolik máte ve fondu oprav volných prostředků po odečtení ročních běžných výdaje. Jak stanovit správnou výši ročních běžných výdajů? Je vhodné se podívat na běžné výdaje na poslední dva roky a ve stejné výši počítat s výdaji i do budoucna. Další důraz je kladen na aktuální zůstatek ve fondu oprav a technický stav domu. Pokud počítám s vlastními prostředky do realizace rekonstrukce, mohu použít z aktuálního fondu oprav jen takovou částku, která mi neohrozí v průběhu roku financování běžných výdajů i dalších plánovaných oprav a současně budu mít stále zachovanou rezervu na další období,“ upozorňuje Dagmar Jonášová z Raiffeisen stavební spořitelny, která se dlouhodobě specializuje na poskytování úvěrů pro SVJ a bytová družstva.

Jak určit odpovídající rezervu ve fondu oprav?

Výše rezervy závisí jednak na plánovaných rekonstrukcích, kde zhruba finance známe, je však potřeba i kalkulovat s nečekanými haváriemi a neplánovanými výdaji, které mohou nastat. Zde sice nedokážeme předpokládat finanční částku, ale opět nám zde pomůže podívat se na aktuální stav nemovitosti a podle toho se teprve rozhodnout.

Pokud tedy sečtu roční běžné výdaje i rezervu na plánované opravy a neplánované havárie a výdaje, pak dokážeme rozhodnout, zda máme dostatek prostředků pro využití části prostředků z fondu oprav do stavby či vše financovat z úvěru.

Kolik má váš dům bytových jednotek?

V současnosti jsou SVJ poskytovány úvěry bez zajištění max. do hodnoty 350 000 Kč na jednu bytovou jednotku úvěru. U SVJ s malým počtem bytů se tak může stát, že předpokládané náklady celkové rekonstrukce tuto částku na jednu bytovou jednotku převýší. Pak je nezbytné buď upravit rozpočet na rekonstrukci a snížit celkové náklady nebo dofinancovat rekonstrukci z vlastních prostředků.

Zvolená varianta výši úroku neovlivňuje…

Již neplatí, že při sjednání úvěru by podíl vlastních zdrojů mohl příznivě ovlivnit výši úrokové sazby. „Dnes, pokud si vezmete úvěr na financování 100 % rekonstrukce, nebo ho budete kombinovat s vlastními zdroji, nemá na úrokovou sazbu žádný vliv. Rozdíl bude pouze ve výši splátky,“ vysvětluje Dagmar Jonášová. Postup při kombinovaném financování úvěrem s využitím vlastních zdrojů je takový, že nejprve proinvestujete část vlastních zdrojů a ponecháte si část na zádržné, potom proběhne financování úvěrem, pak doplatíte zádržné. Tento postup je výhodný, protože pokud byste nejprve začali čerpat úvěr a teprve následně použili vlastní zdroje do stavby, tak byste od začátku zbytečně platili úroky za něco, co můžete profinancovat z vlastních prostředků. To znamená, že si tímto postupem snížíte celkové úrokové zatížení.

Je výhodné vložit vlastní prostředky do rekonstrukce?

Jak již bylo řečeno, z pohledu výše úrokové sazby nemá proinvestování vlastních prostředků ve vztahu k úrokové sazbě žádnou výhodu. Snaha, za každou cenu vložit do rekonstrukce i vlastní peníze z fondu oprav, může přinést pro SVJ komplikaci. „Pamatuji na situaci, kdy SVJ chtělo financovat rekonstrukci co nejvíce z vlastních prostředků, vše proběhlo bez problémů, ale pak nastala situace, kdy měli havárii v domě a v danou chvíli neměli na účtu dostatek prostředků, aby tuto nečekanou situaci vyřešili. Navrhovali, abychom jim odložili splátky, ale SVJ by už ztratilo status bonitního bezproblémového klienta, což by jej mohlo, při dalších případných jednáních s bankami, poškodit. SVJ proto situaci nakonec řešilo jednorázovým výběrem požadované částky na úhradu havárie mezi členy,“ vzpomíná na jednání se zástupci SVJ Dagmar Jonášová. A naopak, když SVJ na konci účetního období zjistí, že má ve fondu oprav dost prostředků, které nevyužijí, mohou je po odhlasování na shromáždění použít jako mimořádnou splátku úvěru.

V každém případě pamatujte na rezervu.

Není výjimečná situace, že se původní cena rekonstrukce navýší o vícepráce. Proto je obvyklé žádat o úvěr zhruba o 10 % vyšší, než je plánovaná cena rekonstrukce. Obava, že tak úvěr zbytečně přeplatíte, je zbytečná. „Úvěr není povinné dočerpat. Úroky vždy platíte pouze vyčerpané výše úvěru, takže vás jeho navýšení nestojí žádné peníze navíc,“ vyvrací jeden z nejčastějších mýtů kolem čerpání úvěru Dagmar Jonášová z Raiffeisen stavební spořitelny a.s..

Dotace

I když budete mít na vaši rekonstrukci schválenou dotaci, musíte mít vyřešené financování, protože dotace jsou vždy vypláceny až zpětně. Zvolíte-li úvěr, je pak možné dotaci použít jako mimořádnou splátku, a tím snížit celkové výdaje za rekonstrukci. U komplexních rekonstrukcí s očekávanou výraznou úsporou spotřeby energií je v Praze možné stále žádat o dotaci Nová zelená úsporám. Výzva je kontinuální, což majitelům bytových domů v Praze umožňuje zažádat o dotaci kdykoliv podle jejich potřeb a nemusí se omezovat na jeden konkrétní termín v roce. Díky dotaci mohou vlastníci bytových domů v Praze pokrýt až 30 % výdajů na realizaci úsporných opatření, zajímavá pro ně bude jistě i možnost požádat si o doplňkovou podporu na vypracování projektové dokumentace, energetického hodnocení a zajištění odborného technického dozoru. Vlastníci bytových domů mimo Prahu mohou žádat o dotace v rámci programu IROP.

klíčová slova:
Sponzor článku logo sponzora

Další podobné články

Jednou z možností zvyšování nájemného je inflační doložka. Jak…

Zvyšování nájemného má svá pravidla, která je pronajímatel povinen dodržovat. Jedním z nich je i využívání inflační doložky, která pronajímateli zajišťuje možnost pravidelného zvyšování nájmu. Inflační doložka musí být zahrnuta ve smlouvě. Řada běžně užívaných inflačních doložek je však z hlediska…

Jak vyřešit hypotéku a rozvod ?

Hypotéka je často běh na dlouhou trať. V tom horším případě se dokonce může stát, že vydrží déle než manželství. A protože skoro polovina manželství končí rozvodem, nabízí se otázka, co si v takovou chvíli počít s hypotékou. Existuje mylný…




Zadejte hledané slovo a stiskněte Enter