Družstevní, nebo vlastní byt?
Kde se nám dnes bydlí lépe?

5min. čtení · Družstevní bydlení ·

Mít družstevní byt před lety jakoby ztratilo kouzlo a my všichni jsme najednou potřebovali mít byt ve vlastnictví. Nyní, s odstupem několika let, to už tak jednoznačná výhra není. Jaké jsou rozdíly mezi oběma typy bydlení? Ve kterých situacích a pro koho je vhodné vlastnit a komu bude více vyhovovat družstevní byt?

Který byt pořídíme levněji?

Pro řadu domácností se s ohledem na současný nárůst cen a zpřísnění podmínek pro získání hypotečního úvěru stalo pořízení bytu do osobního vlastnictví nedostupné. Nákup družstevního podílu (a tím získání práva na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu) přitom na realitním trhu vyjde o několik procent levněji. Jen pro srovnání, podle posledních odhadů ceny družstevních bytů v Česku vloni vzrostly na 25 328 korun za metr čtvereční, byty v osobním vlastnictví v ČR ve stejném období zdražily na 28 700 korun za metr čtvereční. V případě středně velkého bytu je tak rozdíl v ceně znatelný.

Jak se liší financování koupě družstevního bytu (přesněji družstevního podílu) a bytu ve vlastnictví?

Zastánci osobního vlastnictví argumentují zejména jednodušším financováním nákupu nemovitosti. Koupi bytu do vlastnictví nahrávala doba historicky nejnižších úrokových sazeb a velmi dobré bankovní podmínky. Ačkoliv i dnes zůstávají úrokové podmínky poměrně příznivé, problémem jsou přísnější podmínky bank a zvyšující se ceny nemovitostí. Výše hypotéky pro koupi bytu je tak pro stále více lidí nedostupná.

„Při financování koupi bytu v družstevním vlastnictví zákon sice umožňuje zastavení družstevního podílu, banky však prozatím na takové bankovní produkty nejsou orientovány a bytová družstva možnost zastavení podílu z důvodu ochrany před neplatiči často ve stanovách vylučují,“ upozorňuje předseda Svazu českých a moravských bytových družstev Jan Vysloužil.

Jiná může být situace, kupujete-li družstevní byt v novostavbě. V posledních letech banky postupně přehodnotily názor na financování družstevního bydlení a začaly poskytovat družstvům úvěry. U některých družstev se tak již můžete setkat s nabídkou financování družstevního bydlení z úvěrů poskytnutých družstvu. Dlužníkem banky je tedy družstvo a vy úvěr splácíte spolu s platbami za užívání bytu. Při převodu bytu nemusíte vypořádávat hypoteční zástavní právo, s převodem podílu přechází povinnost splátky automaticky na nástupce.

Kde je jednodušší správa společného majetku a snadnější řešení problémů?

V družstevním i vlastním bytě se nevyhnete schůzím, na kterých se sousedy řešíte správu společného majetku. V bytovém družstvu se uplatňuje princip jeden člen – jeden hlas – bez ohledu na velikost bytu. K odsouhlasení změn, které nespadají do běžné správy, navíc postačuje souhlas nadpoloviční většiny přítomných členů, nikoli vyššího kvora spoluvlastnických podílů jako u společenství vlastníků. Nemá-li většina spolubydlících o správu domu zájem, nechodí na schůze, ani nevyužívají možnosti hlasovat korespondenčně, umožňuje družstvům právní úprava konání náhradní členské schůze, na níž lze rozhodnout i tehdy, pokud se nadpoloviční většina nesejde. Rozhodování společenství vlastníků je v takových případech zablokováno.

Jak je náročné vyřízení prodeje a koupi bytu?

Většina lidí se za svůj život několikrát přestěhuje. A pokud nechce nemovitost pronajímat, prodá ji. Zatímco u bytu v osobním vlastnictví musíte změnu majitele vložit spolu s kupní smlouvou a cenou za převod do katastru nemovitostí, u družstevního bytu se pouze převede družstevní podíl. Nabyvatel tak získává nájemní právo k danému bytu. Není k tomu potřeba žádný znalecký posudek ani kupní smlouva. Vzhledem k tomu, že se nejedná o klasický převod nemovitosti, nehradíte ani 4 % daň z nabytí nemovité věci.

Je možné ovlivnit výběr sousedů?

Na celkovou spokojenost s bydlením má bezpochyby zásadní vliv kvalita sousedských vztahů. Legislativa družstvům umožňuje vyloučení neplatičů nebo výrazně problematických spolubydlících. Společenství vlastníků prakticky tuto možnost nemají, soudní řešení navíc bývá často velmi problematické a zdlouhavé a nevymožené dluhy za dlužníka hradí všichni ostatní vlastníci v domě. Družstvo se také vyjadřuje k pronájmu družstevního bytu dalším osobám, ke kterému musí dát svůj souhlas.

Stavební úpravy v bytě

Při stavebních úpravách družstevního bytu je potřebný souhlas. Nikde však není stanoveno, ke kterým stavebním úpravám by měl být souhlas udělen a rozhodnutí zůstává na vedení družstva. V některých případech postupují poměrně nekompromisně a je problém získat souhlas například s výměnou podlahové krytiny, vybourání starých zárubní a podobně, což uživatelům bytu může výrazně zkomplikovat plánovanou modernizaci bytu. Právo rozhodovat vychází z podstaty družstevního bydlení, kdy vlastníkem bytu stále zůstává družstvo a má tedy právo rozhodovat o svém majetku. Většina družstev ale rekonstrukce bytu, po doložení požadovaných dokladů, běžně povoluje.

V SVJ není třeba žádat o souhlas s rekonstrukcí. Mnoho vlastníků se ale přitom opírá o mylnou domněnku, že ve svém bytě může provádět libovolné stavební úpravy. Stejně jako u kteréhokoliv jiného typu bydlení je i u bytu v osobním vlastnictví nutné dodržovat podmínky stavebního úřadu – na úpravy, podléhající stavebnímu povolení je nutné je získat, případně doložit veškeré dokumenty, které s rekonstrukcí souvisí. Při větších rekonstrukcích je častým požadavkem například doložení statického posudku. V porovnání s družstevním bydlením je tedy rekonstrukce v bytě ve vlastnictví snazší, ale z pohledu SVJ a péče o celý dům může u některých méně odpovědných vlastníků být obtížnost ovlivnění rekonstrukce spíše ke škodě.

Náklady na bydlení

Bytové družstvo může na rozdíl od společenství vlastníků podnikat, a tím přijít k dalším penězům, které je možné do domu investovat. Může například získávat výnosy z pronájmu nebytových prostor třetím osobám nebo poskytovat služby související se správou domů a bytů dalším osobám. Financováním správy, údržby a oprav domu i z těchto jiných zdrojů se tak snižují členům družstva náklady na bydlení.

SVJ nemůže vytvářet zisk a veškeré finance, potřebné na provoz a modernizaci domu, musí čerpat z vlastních, případně úvěrových zdrojů.

Bydlení v družstevním, nebo ve vlastním? Jak se rozhodnout?

Rozdíly mezi družstevním a soukromým bydlením se v poslední době zmenšují a družstevní bydlení se v některých ohledech svým charakterem blíží bydlení vlastnickému. Přesto zůstávají některé principy odlišné a je nutné mezi oběma styly bydlení vybírat.

Kdo hodlá v pořizovaném bytě sám bydlet, může v praxi spíše ocenit pružnější úpravu a širší možnosti bytových družstev. Podle předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev Jana Vysloužila by ale bydlení v družstevním bytě mohlo oslovit právě mladou generaci, pro kterou se standardní tržní bydlení stává nedostupné. Jak ukazují fungující modely v zahraničí, má družstevní bydlení i komunitní a ekologický rozměr, což by mohlo mladé také oslovit.

Bydlení ve vlastním je výhodnější pro ty, kteří preferují vlastnictví a nemají problém splnit podmínky pro přidělení hypotéky. Vlastnictví bytu je také výhodnější pro situace. kdy byt pořizujete jako investici – například pro pronájem.

klíčová slova:

Další podobné články

Bydlet ve vlastním, nebo družstevním bytě? Jaké jsou výhody…

Koupě bytu je pro většinu lidí důležitým životním krokem. Svou roli ve výběru budoucího bydlení hrají finance, poloha, velikost, stáří či stav nemovitosti. Významným faktorem je pak i volba mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním. Obě varianty mají svá…

Bydlení kousek od Prahy, bez hypotéky a za dostupnou…

Dne 10. září zahájilo SBD Praha jednání se zájemci o byty v připravovaném bytovém domě v Milovicích. Projekt Bytového družstva Park Milovice nabízí celkem 34 bytů ve dvou domech s dispozicí 3+kk a 73 m2 podlahové plochy. Všechny byty mají…

SVJ a problémy jejich fungování

Vlastnictví bytu se pro mnohé jeví jako nejvýhodnější forma bydlení. O každodenních situacích, které statutární zástupci SVJ řeší, obyvatelé bytů často ani neví. Řada z nich přitom může, a také často ovlivňuje, kvalitu bydlení v celém domě.




Zadejte hledané slovo a stiskněte Enter