Airbnb a společenství vlastníků jednotek

6 min. čtení · legislativa ·

Službu Airbnb a obdobné služby poskytující krátkodobé pronájmy využívají zejména v Praze statisíce lidí. Na první pohled se zdá, že jde o velice zajímavou formu ubytování jak pro turisty, tak pro vlastníky pronajímaných bytů, kteří si takto přivydělávají. Z pohledu společenství vlastníků jednotek a sousedských vztahů však takovéto služby skýtají mnohá úskalí. Existují nějaké způsoby, jak problémy spojené s Airbnb řešit?

Služba Airbnb a jí podobné zaznamenaly v České republice během posledních pár let značný nárůst popularity, jak u turistů, tak u vlastníků bytů, kterým nabízejí zajímavou možnost přivýdělku. Podle odezvy, kterou máme z pražských SVJ, nezpůsobuje ve většině případů užívání bytů ke krátkodobým pronájmům obtíže a často ani sousedé nepostřehnou, že je byt pro tyto účely využíván. Mnoho vlastníků bytů je totiž rozumných a snaží se SVJ a sousedům vycházet vstříc a  problémům předcházet. Některé k Airbnb využívané byty jsou však pro ostatní obyvatele domu doslova noční můrou – hluk až do ranních hodin, hlasité příchody uprostřed noci, nepořádek ve společných prostorech. Problémem může být i zvýšená spotřeba energií a zvýšení rozúčtovávaných poplatků za další služby spojené s bydlením, jako je provoz výtahu, úklid, osvětlení společných částí, odvoz komunálního odpadu apod. Je tak důležité se ptát, co lze s takovouto situací dělat

Airbnb z pohledu soukromého práva

Krátkodobé pronájmy skrze Airbnb a jemu podobné dosud nejsou v českém právním řádu nikterak specificky upraveny, proto je problematická jejich charakteristika. Pokud se však budeme zabývat pohledem soukromého práva, je třeba konstatovat, že nelze užít ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu dle § 2235 a násl., jelikož jejich užití pro krátkodobé nájmy je výslovně vyloučeno. Airbnb nelze považovat ani za ubytování ve smyslu § 2326 občanského zákoníku, neboť pronajímané byty se nenacházejí v tzv. stavbách ubytovacího zařízení (ač svou povahou by ubytování skrze Airbnb pod ubytovací služby mohlo spadat a je za ně často považováno i ve veřejnoprávní oblasti, např. živnostenskými úřady či Generálním finančním ředitelstvím, které o ubytování prostřednictvím Airbnb a obdobných služeb vydalo i samostatné stanovisko). Na služby poskytované skrze platformu Airbnb tak lze z pohledu soukromého práva nahlížet jako na prostý nájem movité či nemovité věci dle § 2201 a násl. občanského zákoníku.

Práva a povinnosti SVJ a vlastníka jednotky vážící se k Airbnb

Podstatou vlastnického práva je právo s věcí libovolně nakládat, tedy i právo dle svého uvážení přenechat tuto věc k užívání jinému (např. prostřednictvím nájmu), přičemž vlastníkovi bytu nelze ve výkonu tohoto práva nijak bránit. Zcela zakázat krátkodobé pronájmy proto SVJ nemůže, a to ani ve stanovách, neboť by tím nepřiměřeně zasahovala do vlastnického práva vlastníka jednotky.

S ohledem na to, že se u Aribnb vždy jedná o uživatele bytu „na pár dní“, pak ani nemá vlastník jednotky povinnost SVJ sdělovat změny počtu osob v bytě a případně jméno, příjmení a adresu aktuálního nájemce, neboť tato povinnost se v souladu s § 1177 občanského zákoníku uplatní jen tehdy, pokud takové osoby mají v bytě domácnost, případně zde bydlí nejméně v souhrnu tři měsíce v jednom kalendářním roce.

Pokud pak jde o hlášení počtu osob kvůli rozúčtování služeb, v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb. jsou osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb nájemce (což bývá u Airbnb jedna osoba) a dále osoby, které s ním v jednotce žijí po dobu delší než 2 měsíce. Tak dlouho však osoby využívající byt prostřednictvím Airbnb nezůstávají. Vlastník bytu tak může pro účely rozúčtování služeb ponechat nahlášenou pouze jednu osobu a byt přitom poskytovat mnohonásobně vyššímu počtu osob. Zde se bohužel naplno projevují mezery v zákonech, kdy tyto s krátkodobými opakovanými pronájmy zkrátka nepočítají. Je však důležité upozornit, že pokud vlastník bytu nahlásí jednu osobu rozhodnou pro rozúčtování, nemůže SVJ samo tento počet navýšit.

Ani vlastník jednotky a uživatelé jeho bytu si však nemohou dělat, co chtějí.  Dle § 1175 občanského zákoníku nesmí vlastník jednotky ztížit jinému vlastníku jednotky výkon jeho vlastnických práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Současně pak ustanovení § 1176 občanského zákoníku stanoví, že vlastník jednotky musí zajistit dodržování pravidel pro správu domu a užívání společných částí osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Z uvedeného tedy jasně plyne, že vlastník jednotky je povinen každého uživatele svého bytu, byť tento zůstane pouze pár dní, seznámit se stanovami a domovním řádem a zajistit jejich dodržování. V opačném případě je pak odpovědný za škodu, kterou uživatelé jeho bytu způsobili SVJ či ostatním vlastníkům jednotek.

Nejúčinnější postup SVJ při potížích s krátkodobými nájemci

Lze se tedy vůbec ze strany SVJ a samotných sousedů nějak účinně bránit? Možnosti zde určitě jsou. Nejdůležitějším faktorem je míra zodpovědnosti a vstřícnosti vlastníka pronajímané jednotky, jelikož v případě rozumných požadavků na obou stranách je možná vzájemná dohoda schůdného řešení. U rozúčtování služeb je například možné se dohodnout, že vlastník bytu nahlásí počet osob, který odpovídá průměrnému, či dokonce maximálnímu počtu osob, pro které byt nabízí.

Jako vhodné opatření se ukázalo i vyvěsit v domě jednoduchý bodový domovní řád v anglickém jazyce a tento dát i jednotlivým vlastníkům pronajímaných bytů, aby s ním seznámili turisty, kteří k nim přijíždějí.

Další možností, jak ve vztahu k Airbnb může SVJ postupovat, je zavést do svých stanov pokuty za porušování stanov a domovního řádu, případně i zvýšený poplatek pro osobu, která využívá jednotku ke krátkodobým pronájmům – zde je však problémem, že s takovýmito opatřeními musí souhlasit všichni vlastníci jednotek. Zajímavým řešením celé situace je pak instalace čteček otisků prstů na vstupní dveře, díky čemuž je Airbnb prakticky znemožněno, avšak pro většinu SVJ je tento postup nerealizovatelný.

Účinnou zbraní proti neukázněným krátkodobým nájemcům pak může být i důsledná dokumentace všech jejich prohřešků proti stanovám a domácímu řádu a případně i jimi způsobené škody. Tuto pak lze zaslat vlastníku jednotky společně s písemnou výzvou, aby zajistil dodržování stanov a domácího řádu i u uživatelů jeho bytu a aby uhradil způsobenou škodu.

V případě, že na výzvy vlastník nijak nereaguje nebo se situace nelepší, nezbývá, než se vydat soudní cestou a podat na tohoto vlastníka žalobu na zdržení se výše popsaného jednání a zajištění nápravy, resp. i na uhrazení náhrady škody. V případě, že vlastník jednotky povinnost, kterou mu uloží soud, nerespektuje, je následně možno navrhnout soudu, aby nařídil prodej jeho jednotky – s takovým případem jsme se však v praxi ještě nesetkali. Ve vztahu k soudním sporům je vždy dobré Váš konkrétní problém prokonzultovat s právníkem, který vymyslí řešení vhodné pro Vaši situaci a se vším Vám pomůže.

klíčová slova:

Další podobné články

Pojištění v rámci SVJ – na co je nutné…

Povinnost péče řádného hospodáře, kterou mají ze zákona členové výboru (předseda) SVJ, v sobě zahrnuje i povinnost předvídat nejrůznější nebezpečí, která s sebou přináší zpravidla neočekávané události. Kromě správně zvoleného typu pojištění je nutné nepodcenit i další údaje.

Obtěžuje vás sousedovo kouření na balkóně či v okně?

Okna dokořán a využívání balkónů – v létě se snažíme si pobyt v bytě co nejvíce zpříjemnit. Otevřená okna a balkóny však více využívají i sousedé – kuřáci. Jaká jsou jejich práva a kde naopak začínají ta vaše? Lze kouření na balkónech…




Zadejte hledané slovo a stiskněte Enter